De differentiële berekening toegepast op de vastgoedschuldgraad blijft een heet onderwerp voor verhuurinvestoren. Sinds het HCSF zijn aanbevelingen bindend heeft gemaakt, hebben banken officieel niet langer het recht om de differentiële berekening te gebruiken voor kredieten die onder de Consumentenwet vallen. De werkelijkheid op de grond is genuanceerder: sommige instellingen behouden een differentiële logica in de back-office, met name voor geavanceerde investeringsprofielen of professionele structuren.
HCSF-flexibiliteit en de werkelijke behandeling van investeringsdossiers
De normen van het HCSF leggen een schuldplafond van 35 % op, berekend volgens de klassieke methode. De kredietlasten (inclusief maandlasten van de huurlening) komen in de teller, de inkomsten in de noemer. De ontvangen huurprijzen compenseren niet langer direct de maandlasten zoals in de oude differentiële berekening.
Verder lezen : Ontdek de burgerbeweging die de soevereiniteit en vrijheid in Frankrijk verdedigt
We observeren dat deze regulatoire uniformisering samen bestaat met een quotum van uitzonderingen. Banken hebben een enveloppe waarmee ze zich kunnen afwijken van de HCSF-criteria voor een deel van hun productie. Deze uitzonderingen zijn in de eerste plaats gericht op starters, maar een fractie blijft beschikbaar voor verhuurinvesteringen.
Concreet kan een instelling een dossier accepteren met 37 of 38 % klassieke schuld als het resterende inkomen solide is en als de huurcashflow positief is. De lijst van banken die de differentiële berekening toepassen maakt het mogelijk om de merken te identificeren die deze aanpak nog steeds gebruiken in hun interne analyse, ook al voldoet het officiële tarief dat in het dossier wordt weergegeven aan de klassieke norm.
Ook interessant : Ontdek de lijst van must-visit winkels in het merkendorp Miramas
De differentiële berekening is niet verdwenen, het is een aanvullend analysetool geworden dat door sommige banken wordt gebruikt om de werkelijke soliditeit van een huur dossier te evalueren voordat een uitzondering wordt ingeroepen.
Investeringsbanken en gestandaardiseerde banken: twee logica’s van vastgoedkrediet
Niet alle banken behandelen verhuurinvesteringen met dezelfde beoordelingscriteria. Het onderscheid tussen “investeringsbanken” en gestandaardiseerde banken structureert de markt voor vastgoedkredieten meer dan ooit.
Profiel van banken met een differentiële logica
Enkele traditionele banknetwerken behouden gespecialiseerde analisten in verhuurinvesteringen. Deze banken integreren de vastgoedinkomsten gunstiger in hun scoring, door de huurprijzen voor 70 % mee te wegen (soms meer voor een multi-lot investeerder met een gedocumenteerde huurhistorie).
Hun aanpak bestaat uit het berekenen van de klassieke schuldgraad voor de HCSF-conformiteit, en tegelijkertijd een differentiële berekening uit te voeren om het werkelijke risico te evalueren. Als de differentiële berekening een effectieve schuld toont die ver onder de 35 % ligt, is de bank meer geneigd om haar quotum voor uitzonderingen te gebruiken.
- Regionale banken (Crédit Agricole van bepaalde kassen, Banque Populaire) hebben vaak meer autonomie bij het verlenen van uitzonderingen dan gecentraliseerde netwerken
- Mutualistische banken met een sterke lokale aanwezigheid waarderen verifieerbare huurinkomsten op hun grondgebied beter
- Bepaalde instellingen die gespecialiseerd zijn in professionele financiering accepteren structuren in SCI met een analyse die dichter bij de differentiële benadering ligt
Online banken en verhuurfinanciering
Online banken passen over het algemeen de klassieke berekening toe zonder speelruimte. Hun toekenningsproces is grotendeels geautomatiseerd. Een dossier dat meer dan 35 % klassieke schuld overschrijdt, wordt zonder aanvullende beoordeling van de huurcashflow afgewezen. Voor een starter met een lopende hypotheek op de eigen woning zijn deze instellingen zelden de juiste toegangspoort.
In fine lening en uitgestelde betaling: alternatieven voor de differentiële berekening voor verhuurinvesteringen
In het licht van de officiële verdwijning van de differentiële berekening, bieden twee financieringsmechanismen de mogelijkheid om een deel van het verloren voordeel op het gebied van leencapaciteit terug te krijgen.
De in fine lening houdt in dat alleen de rente gedurende de hele looptijd van de lening wordt terugbetaald, terwijl het kapitaal aan het einde wordt afgelost. Omdat de maandlasten zijn beperkt tot alleen de rente, wordt de klassieke schuldgraad mechanisch verlaagd. Deze constructie vereist een onderpand (levensverzekering, effectenportefeuille) en wordt alleen aangeboden door bepaalde vermogensbanken.
De uitgestelde betaling biedt een tijdelijke oplossing. Tijdens de uitstelperiode (gedeeltelijk of volledig) zijn de maandlasten verlaagd of zelfs nul, wat de berekende schuld verlicht op het moment van het verstrekken van een tweede lening. Crédit Agricole biedt met name structuren met uitstel aan voor investeerders die opeenvolgende transacties uitvoeren.
Deze twee tools vervangen de differentiële berekening niet, maar ze maken het mogelijk om een dossier zo te structureren dat het onder de 35 % blijft volgens de klassieke methode, terwijl een correcte huurwaardeverhouding behouden blijft.
De rol van de makelaar bij het opstellen van een dossier voor een huurhypotheek
Een makelaar die gespecialiseerd is in verhuurinvesteringen kent de interne toekenningspolitiek van elke bank. De toegevoegde waarde van de makelaar ligt in zijn vermogen om het dossier naar de instelling te leiden waarvan de analysekaders het profiel van de investeerder bevorderen.
We raden aan om samen te werken met een makelaar die duidelijk onderscheid maakt tussen:
- De banken die hun HCSF-uitzonderingen mobiliseren voor verhuurinvesteringen en diegenen die deze voor starters reserveren
- De instellingen die de huurprijzen voor 70 % meewegen versus degenen die naar 60 % of minder gaan
- De netwerken waar de kredietanalist een lokale beslissingsmarge heeft versus degenen waar de scoring gecentraliseerd is
De keuze van de bank bepaalt rechtstreeks de haalbaarheid van een verhuurproject. Twee identieke dossiers die aan twee verschillende instellingen worden gepresenteerd, kunnen tegengestelde antwoorden opleveren, niet vanwege het aangeboden tarief, maar vanwege de analysemethode van de schuldgraad.
De formele verdwijning van de differentiële berekening heeft de ongelijkheden tussen bankinstellingen niet gewist. Het echte keuzecriterium voor een verhuurinvestor blijft het interne uitzonderingsbeleid van de bank, veel meer dan het weergegeven nominale tarief. Het identificeren van de merken die nog steeds in een differentiële logica redeneren, zelfs officieus, maakt het verschil tussen een gefinancierd project en een geweigerd project.