Wenn man eine Wohnung sucht, stößt man oft auf zwei Begriffe: „Wohnung“ und „Wohnraum“. Sie scheinen dasselbe zu bezeichnen, aber im Immobilienrecht und in der Praxis hat die Unterscheidung direkte Auswirkungen darauf, was Sie mit der Immobilie tun können, auf die Kosten, die Sie zahlen müssen, und auf die Arbeiten, die Sie durchführen können.
Wohnraum und Wohnung: ein Unterschied im rechtlichen Rahmen
Ein Wohnraum bezeichnet jeden Raum, dessen Hauptnutzung darin besteht, bewohnt zu werden. Diese Kategorie umfasst Einfamilienhäuser, Wohnungen, Studios, umgebaute Lofts oder auch bestimmte umgebaute Nebengebäude. Die Wohnung ist hingegen eine Unterkategorie: ein Wohnraum, der sich in einem Mehrfamilienhaus befindet.
Warum ist diese Unterscheidung im Alltag wichtig? Weil eine Wohnung den Regeln der Eigentümergemeinschaft unterliegt, während ein Wohnraum in Form eines Einfamilienhauses dies nicht tut. Dieser Unterschied beeinflusst Ihre Entscheidungsfreiheit in Bezug auf Arbeiten, die Höhe der Kosten und sogar den Wiederverkaufswert der Immobilie.
Um die Feinheiten zwischen diesen beiden Begriffen zu vertiefen, ist eine detaillierte Erklärung verfügbar auf der Website Flash Immobilier, die die verschiedenen Arten von Wohnräumen und deren Auswirkungen unterscheidet.
Eigentümergemeinschaft und Autonomie: was der Wohnungstyp für die Arbeiten ändert
Planen Sie eine energetische Sanierung, einen Fensterwechsel oder eine Außendämmung? Der Typ der Immobilie, die Sie bewohnen, bestimmt, ob Sie alleine handeln können oder ob Sie auf eine kollektive Abstimmung warten müssen.
In einem Einfamilienhaus
Der Eigentümer entscheidet frei über seine Arbeiten, vorbehaltlich der lokalen Bauvorschriften. Dämmung des Dachbodens, Austausch der Heizung, Installation von Solarpanelen: keine Eigentümerversammlung ist erforderlich. Der Zeitplan hängt ausschließlich von Ihrem Budget und der Verfügbarkeit der Handwerker ab.
In einer Wohnung (Eigentümergemeinschaft)
Die Situation ist restriktiver. Das Dach, die Außenwände, die Flure und bestimmte Heizungsanlagen sind Gemeinschaftseigentum. Ihre Renovierung erfordert eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung, was ein dringendes Projekt verzögern kann.
Seit dem 1. Januar 2025 müssen Eigentümergemeinschaften mit 50 oder weniger Einheiten und älter als 15 Jahre über ein Projekt für einen mehrjährigen Sanierungsplan verfügen. Vor dem Kauf einer Wohnung sollten Sie daher Folgendes prüfen:
- Die bereits beschlossenen Arbeiten und deren Finanzierungszeitplan, da sie zusätzliche Kostenaufrufe generieren werden
- Die Höhe des von der Eigentümergemeinschaft gebildeten Instandhaltungsfonds, der einen Eindruck von der kollektiven Investitionsfähigkeit vermittelt
- Das gemeinsame DPE des Gebäudes, das seit 2026 für die betroffenen Eigentümergemeinschaften obligatorisch ist und erhebliche Renovierungsbedarfe aufzeigen kann
In einem Einfamilienhaus konsultieren Sie das individuelle DPE und entscheiden allein. In einer Wohnung erben Sie auch die Entscheidungen (oder die Untätigkeit) Ihrer Nachbarn.
DPE und Vermietungsverbot: ein Zeitplan, der je nach Immobilie unterschiedlich ins Gewicht fällt
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine als G klassifizierte Wohnung nicht mehr zur Vermietung angeboten werden bei einem neuen Mietvertrag, einer Verlängerung oder einer stillschweigenden Verlängerung. Die Klassen F folgen 2028, dann die Klassen E im Jahr 2034.
Diese Einschränkung betrifft alle Wohnräume, hat jedoch nicht dieselben Auswirkungen, je nachdem, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung besitzen.
Für ein als G klassifiziertes Haus kann der Eigentümer die Arbeiten zur Dämmung und Heizung sofort nach Unterzeichnung des Kostenvoranschlags in Angriff nehmen. Der Zeitplan ist beherrschbar.
Für eine alte als G klassifizierte Wohnung wird die Situation komplizierter. Wenn die Dämmung über die Außenwände oder das Dach (Gemeinschaftseigentum) erfolgt, kann der Eigentümer nicht allein handeln. Es muss die Eigentümergemeinschaft überzeugt werden, die Arbeiten zu beschließen, und dann muss auf deren Durchführung gewartet werden. Das individuelle DPE hängt dann von kollektiven Entscheidungen ab, was ein Risiko für Vermieter darstellt.
Vor dem Kauf einer Wohnung zur Vermietung ist es zu einer grundlegenden Gewohnheit geworden, die DPE-Klasse der Wohnung und des Gebäudes zu überprüfen, ebenso wie die Einsichtnahme in die Gemeinschaftsordnung.
Kaufbudget und laufende Kosten: Vergleichen, was vergleichbar ist
Der finanzielle Vergleich zwischen einer Wohnung und einem Haus beschränkt sich nicht auf den angegebenen Preis pro Quadratmeter. Mehrere Kostenpositionen unterscheiden sich strukturell.
| Posten | Wohnung | Einfamilienhaus |
|---|---|---|
| Laufende Kosten | Eigentümergemeinschaftskosten (Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Aufzug, Hausmeister) | Instandhaltung ausschließlich auf Kosten des Eigentümers |
| Außerordentliche Arbeiten | In der Eigentümerversammlung beschlossene Mittelabrufe, manchmal unvorhergesehen | Budget wird ausschließlich vom Eigentümer festgelegt |
| Grundsteuer | In der Regel in der Stadt moderater | Oft höher (größeres Grundstück) |
| Energie | Geringerer Verbrauch (Nachbarschaft, reduzierte Fläche) | Heizkosten im Durchschnitt höher |
In einer Wohnung sind die Eigentümergemeinschaftskosten gemeinschaftlich, aber nicht individuell steuerbar. Eine in der Eigentümerversammlung beschlossene Fassadensanierung kann mehrere tausend Euro pro Einheit kosten. In einem Haus sind alle Ausgaben vorhersehbar, aber niemand teilt die Rechnung.
Welcher Wohnraum passt zu Ihrem Lebensprojekt
Die Wahl beschränkt sich nicht auf eine finanzielle Berechnung. Ihre Fähigkeit, kollektive Entscheidungen zu akzeptieren, Ihr Haltedauerhorizont und Ihre Risikobereitschaft in Bezug auf Vorschriften sind ebenso wichtig wie der Preis.
- Für eine Mietinvestition erfordert der DPE-Zeitplan, die Energieklasse und die Fähigkeit der Eigentümergemeinschaft zur Abstimmung über Arbeiten vor dem Kauf zu überprüfen
- Für eine Hauptresidenz mit der Familie bietet das Haus einen Außenbereich und Entscheidungsfreiheit, erfordert jedoch ein höheres Wartungsbudget
- Für einen Erstkauf in städtischen Gebieten bleibt die Wohnung oft finanziell zugänglicher und besser an den öffentlichen Verkehr angebunden
Die richtige Wahl hängt davon ab, was Sie bereit sind, einer Eigentümergemeinschaft zu delegieren, und was Sie lieber selbst verwalten möchten. Eine gut gelegene Wohnung in einer gesunden Eigentümergemeinschaft bleibt eine solide Investition. Ein Haus in einer gefragten Gegend bietet eine Freiheit, die die Eigentümergemeinschaft niemals zulassen wird. Die eigentliche Frage ist, welche dieser beiden Einschränkungen Sie am besten akzeptieren können.
